achat terrain non constructible

Achat d’un terrain non constructible : guide complet pour réussir son investissement immobilier

Posted on by Gabin Gamelin

L’acquisition d’un terrain non constructible peut représenter une réelle opportunité d’investissement, à condition de bien comprendre les spécificités et les contraintes associées à ce type de bien immobilier. Tour d’horizon des différents aspects à considérer avant de se lancer.

Cerner précisément la notion de terrain non constructible

Avant toute chose, il est essentiel de bien cerner la définition d’un terrain non constructible.

Il s’agit d’une parcelle sur laquelle il est formellement interdit de bâtir quoi que ce soit : maison individuelle, immeuble d’habitation, local commercial ou professionnel, etc. Cette impossibilité de construire peut trouver sa source dans différents facteurs.

Tout d’abord, l’absence de viabilisation du terrain : pas de raccordement possible à l’eau potable, à l’électricité, à l’égout collectif. Un terrain non viabilisé ne permet pas d’envisager la moindre construction, même légère. Ensuite, le classement du terrain au PLU (Plan Local d’Urbanisme) en zone naturelle ou agricole inconstructible.

Les communes définissent dans leur PLU les zones constructibles ou non en fonction de différents critères d’aménagement du territoire. Enfin, la présence de risques naturels avérés (inondation, glissement de terrain…) peut également entraîner un classement en zone rouge, interdisant toute construction nouvelle.

Étudier le potentiel d’évolution du zonage de la parcelle

Si votre terrain est actuellement classé comme non constructible, cela ne signifie pas forcément que la situation est figée ad vitam aeternam. Il est tout à fait possible que l’évolution du zonage vous permette à terme d’obtenir un permis de construire sur ce terrain.

Pour maximiser vos chances, prenez rendez-vous avec le service urbanisme de la mairie afin de bien comprendre les perspectives d’évolution du PLU sur le secteur où se situe votre parcelle. Si votre projet de construction apparaît cohérent avec la politique d’aménagement de la commune, vous pouvez entamer des négociations pour demander une adaptation du zonage vous permettant de sortir du statut de terrain non constructible.

Sélectionner le terrain avec discernement pour optimiser la rentabilité

Pour réaliser un placement immobilier intéressant, il est primordial de choisir votre terrain non constructible en ayant en tête des critères de rentabilité future.

Privilégiez les localisations proches des centres-villes, bien desservies par les transports en commun, et disposant déjà de toutes les commodités (commerces, services publics, écoles…). Un terrain en zone rurale isolée très éloignée des réseaux routiers et des équipements collectifs aura bien moins de chances de passer un jour en constructible.

Ciblez également les secteurs touristiques attractifs, où la demande immobilière est soutenue. Enfin, assurez-vous de la viabilité future du terrain en vérifiant la faisabilité et le coût du raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, tout-à-l’égout…).

Connaître précisément le régime fiscal applicable

Sur le plan fiscal, un terrain non constructible est soumis aux mêmes taxes qu’un terrain constructible. Vous devrez d’abord vous acquitter de la taxe foncière chaque année. Son montant varie en fonction de la commune et de la surface du terrain.

En cas de revente du terrain, les éventuelles plus-values réalisées seront taxées si le bien est détenu depuis moins de 30 ans. Passé ce délai, les plus-values sont exonérées. Notez également que si vous décidez de louer votre terrain non constructible (pour une activité agricole par exemple), les revenus locatifs seront imposables.

Certains terrains non constructibles (parcelles agricoles, zones naturelles protégées…) peuvent toutefois bénéficier d’exonérations partielles de taxe foncière. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale pour connaître le régime précis s’appliquant à votre cas.